Frente a un déficit de al menos 80 mil viviendas, Nuevo León enfrenta un rezago de más de 70% en la oferta de unidades habitacionales.
Según datos analizados por El Horizonte, la entidad ya lleva varios años quedándose lejos de cumplir con la necesidad de vivienda. Para muestra, su inventario actual apenas ronda las 22 mil unidades, lo que representa un 72.5% (58 mil casas) por debajo de las 80 mil que se requieren para el crecimiento económico y el escenario actual.
Paralelo a ello, la construcción de vivienda también se ha visto mermada en la última década, al pasar de 47 mil 847 unidades construidas en 2015 a 14 mil 800 en 2025, una caída de 70 por ciento.
Se estima que en 2015 se producían 50 mil viviendas por año y actualmente la cifra es de alrededor de 15 mil, cuyo nivel se mantiene precisamente desde la pandemia.
Hacia el futuro, el panorama pinta complicado: la urbe regia necesitará crecer a pasos agigantados en el rubro de vivienda rumbo a 2040 para atender una demanda producto del ultracrecimiento, la migración y las nuevas inversiones.
Se estima que para entonces el rezago acumulado será de casi 900 mil nuevas viviendas, lo cual se fue produciendo a raíz de que año con año fue bajando la producción y de que no ha podido recuperarse desde que sufrió un “bajón” a partir de la pandemia.
El cálculo de las 900 mil viviendas se hizo con base en el crecimiento poblacional, que tan solo en los últimos cinco años sumó 500 mil personas, y un crecimiento constante del Producto Interno Bruto (PIB) estatal por encima del 3%, colocándose por arriba del nacional.
En total, la zona metropolitana enfrentará la necesidad de incorporar 870 mil 23 nuevas viviendas hacia el año 2040 para satisfacer la creciente demanda habitacional impulsada por el dinamismo demográfico, de acuerdo con el más reciente reporte del mercado habitacional de Softec (Base de Datos DIME).
El inventario actual disponible en la entidad asciende a apenas 21 mil 47 viviendas, distribuidas entre los segmentos económico, medio, residencial y residencial plus, explicó Eugene Towle, socio director de dicha firma durante la Cumbre Inmobiliaria 2026, organizada por la Canadevi Nuevo León.
Como referencia, dijo que en 1990 se tenían menos de 500 mil viviendas en la ciudad, mientras que para 2020 se contaba con 1 millón 487 mil 555 casas.
Al inventario mencionado se suman 42 mil 233 unidades en proceso de construcción, lo que evidencia que la oferta hoy en desarrollo representa tan solo una fracción inicial frente al volumen de vivienda que la metrópoli demandará en los próximos años.
La mayor parte de las viviendas que se edificarán pertenecerán al segmento medio.
“Es vivienda de 1 millón a 2 millones y medio de pesos. Sin duda, todo el desarrollo ocupa espacio, si no hay desarrollo inmobiliario, no hay desarrollo económico porque no hay donde ponerlo", expresó.
Por su parte, Javier Treviño, presidente de Canadevi Nuevo León, dijo en entrevista con El Horizonte que la construcción de vivienda en el área metropolitana de Monterrey ha ido a la baja, al pasar de cerca de 50 mil unidades en 2015 y 2016 a alrededor de 22 mil actualmente, en un contexto en el que cada vez resulta más complicado ofertar nuevos desarrollos.
Explicó que el incremento en los precios de los materiales de construcción también ha repercutido en el costo final de las viviendas, lo que ha llevado a los compradores a adquirir inmuebles más caros o a optar por unidades más pequeñas y alejadas de las zonas de su preferencia.
“El área metropolitana de Monterrey enfrenta un déficit que, de acuerdo con lo que se estima en el sector, deberá atenderse durante los próximos 10 años para cubrir tanto a la población que actualmente carece de una casa como a quienes migran a Nuevo León en busca de oportunidades laborales”, indicó Treviño.
Añadió que la incertidumbre geopolítica, la falta de claridad en torno a los aranceles y los retos locales relacionados con los servicios y la tramitología complican la planeación de nuevos proyectos, en una industria que requiere periodos de tres a cinco años para su desarrollo.
Así crecerá la mancha urbana
Esta necesidad de vivienda responde a una estimación integral sobre el crecimiento metropolitano, en la cual se prevé que la mancha urbana pase de 193 mil 400 hectáreas registradas en 2020 a 235 mil 900 hectáreas para 2040.
Y es que, en total, la ciudad sumará hacia ese año 42 mil 500 hectáreas de expansión urbana adicionales para dar cabida no solo a los nuevos hogares regios, sino también al equipamiento comercial, corporativo e industrial indispensable para sostener su competitividad económica.
A la par de la oferta residencial, el incremento poblacional requerirá una amplia infraestructura de soporte.
Para abastecer a estos nuevos núcleos de vivienda, se proyecta la edificación de 11.3 millones de metros cuadrados de espacios comerciales, equivalentes a unos 141 mil 400 locales, los cuales demandarán 2 mil hectáreas de suelo.
En el ámbito laboral y corporativo, la demanda de oficinas alcanzará los 3.86 millones de metros cuadrados construidos sobre 400 hectáreas, traducidos en aproximadamente 400 nuevos edificios.
Por su parte, el sector industrial y logístico necesitará destinar mil 700 hectáreas para la edificación de 8.62 millones de metros cuadrados techados, calculados en cerca de mil 700 bodegas. A esto se añadirán 12.14 millones de metros cuadrados para otros usos de suelo diversos en 2 mil 400 hectáreas.
Para garantizar la viabilidad de esta expansión urbana e industrial, el plan contempla reservar 14 mil hectáreas adicionales destinadas a la provisión de servicios básicos, infraestructura vial y equipamiento urbano, esenciales para asegurar la operatividad y calidad de vida en la zona metropolitana durante los próximos años.
Segmento de renta gana terreno
El mercado inmobiliario de Monterrey está viviendo un cambio estructural: la vivienda en renta gana terreno frente a la compra, impulsada por el crecimiento poblacional, la llegada de foráneos y el encarecimiento del acceso a vivienda propia.
En zonas clave del área metropolitana, la proporción de viviendas en renta ya supera el 40%, de acuerdo con especialistas del sector, una tendencia alineada con mercados más desarrollados.
“En concreto, la renta sigue subiendo y va aparejado con el tema de la escasez de vivienda en la misma área donde se realiza la actividad principal”, señaló Oscar Cortés, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Monterrey.
El directivo explicó que la demanda está concentrada en zonas cercanas a centros de trabajo, educación y esparcimiento, lo que empuja a más personas a optar por la renta, incluso si son propietarios en la periferia.
“Hay gente que compra en municipios alrededor y esa vivienda la renta para ellos rentar en el área metropolitana más cerca de donde realizan su estilo de vida”, agregó.